不動産を含む相続

不動産は現金のように簡単に分けられない

「自宅の土地と建物をどう分ければいいのかわからない」「不動産の評価額がどのくらいになるのか不安」――当事務所に寄せられるご相談の中でも、不動産に関するお悩みは特に多くいただきます。

不動産は現金のように簡単に分けることができず、評価方法も複雑です。相続税を計算するうえで、不動産をどのように評価するかは非常に重要なポイントになります。

不動産の評価方法

相続税を計算する際、不動産は「時価」ではなく、国税庁が定めた評価方法に基づいて評価します。

土地の評価

土地は原則として「路線価方式」で評価します。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの価格で、毎年国税庁が公表しています。路線価が定められていない地域では「倍率方式」を用います。

建物の評価

建物は「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。固定資産税の通知書に記載されている金額を確認してください。

これらの評価額は、実際の売買価格よりも低くなることが一般的です。ただし、土地の形状や利用状況によって評価額は変わりますので、正確な評価には専門的な知識が必要です。

財産評価

小規模宅地等の特例

一定の条件を満たす場合、土地の評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」が適用できることがあります。

例えば、被相続人が住んでいた自宅の土地を、同居していた親族が相続する場合、最大80％の減額が可能です。評価額が5,000万円の土地であれば、1,000万円として計算できることになります。

この特例は適用条件が細かく定められており、要件を満たさないと適用できません。「同居していたかどうか」「相続後も住み続けるかどうか」など、個別の状況によって判断が分かれます。適用の可否については、早めに専門家へご相談ください。

節税対策

貸付用不動産の評価

被相続人が所有していた土地や建物を第三者に貸していた場合、評価額が減額されます。

賃貸アパートが建っている土地は「貸家建付地」として評価されて、自用地（自分で使っている土地）に比べて約18％程度の減額となります。また、建物部分も借家権割合を考慮した評価となるため、評価額が下がります。

このように、不動産を貸し付けている場合は、自宅として使っている場合とは評価方法が異なります。どのような評価になるかは、利用状況を正確に把握したうえで判断する必要があります。

不動産の分け方と注意点

不動産を相続人間で分ける方法には、主に以下の3つがあります。

現物分割

不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。シンプルですが、不動産の価値が高い場合、相続人間で不公平が生じることがあります。

代償分割

不動産を取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。現金が必要になるため、資金の準備が課題となります。

換価分割

不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法です。公平に分けやすい反面、譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。

共有名義のリスク

「とりあえず兄弟で共有にしておこう」という分け方は、将来トラブルになりやすいため注意が必要です。

共有名義にすると、売却や建て替えの際に共有者全員の同意が必要になります。相続人同士の関係が良好なうちは問題ありませんが、次の世代に相続が発生すると、共有者が増えて合意形成が難しくなることがあります。

当事務所では、将来のリスクも考慮したうえで、最適な分け方をご提案しています。

相続開始前3年以内に取得した不動産

生前対策として不動産を購入するケースがありますが、注意が必要な点があります。相続開始前3年以内に取得した不動産は、路線価ではなく取得価額（時価）で評価される場合があります。

この場合、節税効果が得られないどころか、かえって評価額が高くなることもあります。不動産を活用した生前対策をお考えの方は、早めにご相談ください。

専門家との連携体制

不動産を含む相続では、税理士だけでなく、司法書士や不動産会社の専門知識が必要になる場面があります。

大阪市北区・南森町の大北税理士事務所では、不動産登記は提携司法書士と、売却が必要な場合は税理士会と連携した不動産会社と協力して対応しています。お客様が複数の専門家を探す手間を省き、スムーズに手続きを進められる体制を整えています。

「不動産をどう分ければいいかわからない」「売却した方がいいのか迷っている」という方も、お気軽にご相談ください。